Wie de ongelijkheid in Nederland wil snappen, moet naar de huizen kijken. Want woon je aan de verkeerde kant van de kloof, dan kun je daar steeds moeilijker aan ontsnappen. Hoe komt dat?

Elmar Veerman
Eva Roefs

‘De vraag is onverminderd hoog, het aanbod historisch laag, en de huizenprijzen stijgen sterker dan ooit. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaand huis is inmiddels 410 duizend euro.’

Sander Schimmelpenninck

Dat van die vraag en dat aanbod klopt, maar die 410 duizend euro is nu alweer achterhaald. In het vierde kwartaal van 2021 was de gemiddelde verkoopprijs van woningen gestegen naar 438 duizend euro. Fun fact: dat ligt heel dicht bij het bedrag dat vastgoedmiljonair Niek Sandmann in 1983 neertelde om het grootste huis van Amsterdam te kopen, de 1250 vierkante meter grote Villa Betty aan het Vondelpark: 1 miljoen gulden (454 duizend euro). Ja, echt. Hij woont er nog steeds, zie je in aflevering 2 van Sander en de kloof.

Hoe komt het dat de woningmarkt zo sterk is gaan bepalen aan welke kant van de kloof iemand terechtkomt? Wie zijn de winnaars, wie de verliezers, en welke gevolgen heeft dat?

kijk nu op NPO Start
Eva Roefs

‘De jubelton* zorgt ervoor dat kinderen van rijke ouders een enorme voorsprong krijgen bij het kopen van hun eerste huis.’

Sander Schimmelpenninck

*wat is een jubelton?

Ben je tussen de 18 en 40 jaar oud, dan mogen je ouders je eenmalig belastingvrij een smak geld geven om een huis mee te kopen: dit jaar maximaal € 106.671. Deze regeling gaat verdwijnen, heeft het nieuwe kabinet besloten. Per 1 januari 2024 moet er weer gewoon schenkbelasting worden betaald. Hoe veel, vraag je? Dat valt reuze mee. Willen je ouders dat jij € 106.671 krijgt, dan moeten ze daarnaast € 11.118 naar de belastingdienst overmaken. Dus reken er maar niet op dat de afschaffing van de jubelton de woningmarkt gaat veranderen.

Het vermogen zit in Nederland vooral bij ouderen. Dat is ook altijd zo geweest, zegt Peter Hein van Mulligen, hoofdeconoom van het CBS. 'Het is een soort natuurwet. Vermogen bouw je tijdens je leven op. De babyboomers hadden als 25-jarigen ook niets.'

In 2013 en 2014 mochten rijke ouders hun kroost belastingvrij een zetje geven op de woningmarkt, en vanaf 2017 kwam de regeling terug. In die eerste periode werd de regeling veel gebruikt, hoewel niet precies te zeggen is hoe veel, vertelt Van Mulligen.

'Je ziet de totale schenkingen oplopen van 4,2 miljard euro in 2012 naar 10,4 miljard in 2014, maar daarna zakt het weer terug naar iets boven het oude niveau.' Die oude populariteit heeft de jubeltonregeling nooit meer gehaald. De meeste ontvangers gebruikten het geld in die eerste jaren trouwens niet om een huis te kopen, maar om een bestaande hypotheek deels af te lossen.

Maar heb je nou inderdaad een voorsprong op de woningmarkt als je ouders je een ton geven? Ja duh. Zonder dat geld kun je als alleenstaande met een modaal inkomen en een modaal vermogen echt bijna geen enkele woning in Nederland kopen. Daarover heeft NPO Kennis trouwens nog een mooie story. 

Eva Roefs

‘Huurders – veelal mensen met een lager inkomen - en starters komen door de schrikbarend hoge prijzen niet meer aan een betaalbare woning.’

Sander Schimmelpenninck
Eva Roefs

‘Wie moet huren, gooit elke maand zijn geld in een bodemloze put.’

Sander Schimmelpenninck

Een sociale huurwoning hoeft niet duur te zijn. Sterker nog, de huur van zo'n huis mág niet hoger zijn dan € 763,47 per maand. Maar daar koop je dus niks voor. Letterlijk. Het geld is elke maand gewoon weg. En tenzij je heel lang hebt gewacht - hoe lang? check het hier, maar ga eerst even zitten - of een urgentieverklaring op zak hebt, kom je niet eens in aanmerking voor zo'n woning.

Dan moet je in de vrije sector zijn, waar de huren per definitie hoger liggen. Duizend euro per maand is tegenwoordig heel normaal, en in Amsterdam is het zo'n beetje de ondergrens. Daar is dus helemaal niets te huur tussen de 764 en ruim duizend euro per maand. Wonderlijk toch?

Ook wonderlijk: voor diezelfde duizend euro per maand zou je ook de hypotheekrente en -aflossing kunnen betalen van een huis van zo'n drie ton, dat na dertig jaar helemaal van jou is. Maar dan moet je wel een hypotheekverstrekker vinden die dat ziet zitten. Gek genoeg zijn die er niet, maar er komt nu een proef om dat te veranderen.

Goed, als huurder heb je natuurlijk niet de onderhoudskosten die je als huiseigenaar wel hebt, maar daar staat tegenover dat je ook niet profiteert van stijgende huizenprijzen. En sparen voor een eigen huis is ook lastig als je elke maand duizend euro in die bodemloze put gooit.

In de tweede aflevering van Sander en de kloof zie je Naziha Hamdach. Ze werkt in de zorg, huurt voor 800 euro per maand een aftands woninkje van 30 vierkante meter en kan met haar salaris van 1900 euro bruto niets beters krijgen. Die zit dus klem.

scheefwoners

Verdien je weinig? Dan hoor je thuis in een relatief slechte, kleine woning. Dat is, cru gezegd, de basis onder het stelsel van sociale huur. Want een huis dat te groot of te comfortabel is, valt in de vrije sector. En dan mag de verhuurder zo veel vragen als hij wil (maar hij kan ook te veel vragen, blijkbaar).

Met een jaarinkomen boven de 40 duizend euro, dat is iets boven modaal, kom je vrijwel nooit in aanmerking voor een sociale huurwoning. Maar je mag er wel in blijven wonen als je dat al deed. Dan ben je een zogenaamde scheefwoner.

Maar wat pas echt scheef is: wie een modaal salaris verdient, kán vaak helemaal niet verhuizen naar een koophuis of huurhuis in de vrije sector. Want dat is gewoon te duur.

Eva Roefs

‘Het is nu zo dat gewone mensen – leraren, politieagenten, noem ze maar op – niet in deze stad kunnen wonen.’

Sander Schimmelpenninck

Daar heeft Sander het natuurlijk over Amsterdam, maar het geldt voor meer grote steden. Vastgoedmiljonair Sandmann geeft de schuld aan scheefwoners (mensen die in een sociale huurwoning blijven wonen terwijl hun huidige inkomen te hoog is om zo’n woning te bemachtigen) en illegale onderhuur via Airbnb waartegen de gemeente niets zou ondernemen.

Volgens stadsgeograaf Cody Hochstenbach zit het anders: het woonbeleid is al jaren te veel gericht op privatiseren van de woningmarkt en daar is veel kapitaal naartoe gestroomd. Investeerders zoals Sandmann, die kopen voor de verhuur, drijven de prijzen op. Het grondrecht op wonen staat daardoor onder druk, en dat is een wereldwijd probleem, zegt hij in dit interview. En inderdaad: de afgelopen tien jaar hebben grote, vooral Amerikaanse beleggers voor ruim 15 miljard euro aan Nederlandse huizen gekocht. 

Eva Roefs

‘Voor mensen zoals jij is eigenlijk de enige oplossing dat je geen huizen meer mag kopen als je er niet zelf gaat wonen.’

Sander Schimmelpenninck

Hier zit zowaar beweging in. De gemeente Amsterdam heeft sinds de zomer van 2020 een verhuurverbod op nieuwbouwwoningen, en is van plan ook een zelfbewoningsplicht van vier jaar in te stellen voor kopers van bestaande woningen onder de 512 duizend euro. Dat mogen gemeenten doen sinds 1 januari 2022. Daarmee zou zo'n 60 procent van de woningen in Amsterdam verplicht door eigenaren moeten worden bewoond. Maar als de prijzen verder stijgen, daalt dat percentage natuurlijk rap.

En andere grote steden? Rotterdam verbiedt sinds kort verhuren zonder vergunning - en die krijg je niet zomaar - in 16 wijken, voor huizen onder de 355 duizend euro, zodat investeerders er niet kopen. De Utrechtse woonwethouder wil de zelfwoonplicht zelfs invoeren voor alle huizen onder de 650 duizend euro. In Groningen ligt de grens op 305,5 duizend euro.

Volgens een enquete van de Volkskrant wil 60 procent van de gemeenten een zelfwoonplicht invoeren. Dat kan serieus verschil gaan maken.

vpro

Nederland heeft een heel bijzonder belastingstelsel, waarbij huuropbrengsten vrijgesteld zijn van belasting. In wat dan box 3 heet, de vermogenskant van het belastingstelsel.’

Job Gutteling

Wat zeggen ze in het clipje hierboven nou? Van alles dat je boven de 70 duizend euro per jaar verdient met je baan, moet je bijna de helft afdragen aan de belastingdienst. Maar als je dat extra geld niet met een baan binnenhaalt, maar door de verhuur van huizen, dan mag je het bijna allemaal zelf houden. Zo zit het Nederlandse systeem in elkaar. Uniek in de wereld. Kennelijk hebben we daarvoor gekozen. Job en Melanie profiteren ervan en kopen de ene woning na de andere, om te verhuren.

Tot 2001 moesten de rijkere Nederlanders vermogensbelasting betalen. Sindsdien werkt het anders: ze moeten belasting betalen over het rendement dat ze kunnen verwachten van hun vermogen. Dus heb je huizen en verhuur je die, dan kijkt de belastingdienst wel naar de waarde van die huizen, maar zijn de werkelijke huurinkomsten volledig belastingvrij. En leen je steeds nieuw geld om nog meer huizen van te kopen, zoals Job en Melanie hierboven, dan heb je op papier ook weinig vermogen om die vermogensrendementsheffing over te betalen.

Die heffing staat trouwens op de helling. Eind december 2021 oordeelde de Hoge Raad dat deze belasting onwettig is, omdat iemand die spaart helemaal geen rendement meer heeft, tegenwoordig. Voor Job en Melanie, de particulieren uit aflevering twee van Sander en de kloof die huizen kopen en verhuren hun passie noemen, betekent het waarschijnlijk dat ze voorlopig even helemaal geen belasting over hun vermogen hoeven te betalen. Want de Belastingdienst heeft het veel te druk met miljoenen spaarders die mogelijk miljarden euro's gaan terugvorderen.

Eva Roefs

‘Investeringsbedrijf Blackstone gaat voor maximale winst en laat in sommige gevallen de woningen leegstaan om de prijzen op te drijven. En door fiscale trucs betaalt dit bedrijf in Nederland ook nog eens geen belasting.’

Sander Schimmelpenninck

Het klinkt bizar, huizen kopen en leeg laten staan omdat je denkt dat je daarmee meer geld verdient. Toch had de Amerikaanse investeerder Blackstone in de zomer van 2021 inderdaad minstens 330 Amsterdamse woningen die onbewoond waren. Allemaal in afwachting van een verbouwing? Volgens het bedrijf wel. En hoe zit het met die belasting die Blackstone niet betaalt? Dat klopt. Daar gebruikt het bedrijf een discutabele constructie voor. Iets met de Kaaimaneilanden. Legaal, maar je mag er natuurlijk best iets van vinden.

nog meer over wonen