Dossier: Huisvesting in Vancouver

Vancouver, the most liveable city in the world, kampt met het zogeheten ‘empty house syndrome’. Leegstaande panden worden opgekocht door rijke, veelal buitenlandse investeerders en blijven leegstaan, wachtend op waardestijging, om vervolgens weer doorverkocht te worden. Maar dat kan soms lang duren.

In augustus 2016 werd er een extra belastingheffing voor buitenlandse kopers van vastgoed ingevoerd. Zij betalen 15 procent meer belasting, dat is zo’n twee ton extra voor een gemiddeld huis. Hierdoor koelde de eerder zo oververhitte woningmarkt in Vancouver in rap tempo af en blijven woningen steeds langer leegstaan.

Vancouver heeft de op twee na hoogste huizenprijzen van Noord-Amerika. De gemiddelde huizenprijs is in september 2020 $1,290,091 Canadese dollar. Ter vergelijking: in Amsterdam is de gemiddelde huizenprijs nu om precies te zijn 507.475 euro.

Op plaats één en twee staan Silicon Valley en San Francisco. Maar als het om inkomen gaat, dan vind je in die twee steden ook de hoogste inkomens van Noord-Amerika. Vancouver daarentegen staat op plaats 50. ‘Dat laat goed zien hoe losgekoppeld de inkomens en huizenprijzen in Vancouver zijn. Het staat totaal niet met elkaar in verhouding’, aldus stedenbouwkundige Andy Yan. Hij bestudeerde jarenlang de woningmarkt van Vancouver. Zijn onderzoek bevestigt wat iedereen stiekem al wist, maar nog niet durfde te benoemen: de woningmarkt is hier losgekoppeld van het inkomen, zowel voor huur als koop.

Een enkeling profiteert van deze huizencrisis, voornamelijk vastgoedinvesteerders. Maar een veel grotere groep vindt nauwelijks nog onderdak. 3600 mensen in Vancouver staan officieel geregistreerd als dakloos. Maar schattingen die ook verborgen dakloosheid meenemen gaan richting de 20.000 mensen. Even ter vergelijking: dat is meer dan het dubbele dan in een stad als Amsterdam. Dat terwijl Amsterdam 844,947 inwoners heeft en Vancouver 'slechts' 675.218 (beide in 2017).

Zo halverwege de jaren tachtig belandde Vancouver in de dakloosheidscrisis. Vóór de jaren tachtig investeerde de overheid flink in de Canadian Mortgage and Housing Corporation (CMHC), die ervoor zorgde dat er voldoende betaalbare huisvesting in de stad was. Een verlaging van de financiering na de jaren tachtig leidde tot een stijging van de huizenprijzen. Rond deze tijd droeg de federale overheid de verantwoordelijkheid voor dakloosheid over aan de provinciale overheden.

In 1999 waren er ongeveer 600 mensen die dakloos waren, en het aantal nam elke dag toe omdat lagere inkomensgroepen geen huisvesting meer konden betalen in Vancouver. En tot op de dag van vandaag blijft het aantal daklozen in de stad toenemen.

Maar wiens schuld is die daklozencrisis nou? De gemeente en de provincie wijzen met de vinger naar elkaar. Greg Robertson, die van 2008 tot 2018 burgemeester van de stad was, zegt in een interview met de Vancouver Sun: ‘We waren drie jaar lang zeer succesvol in het terugdringen van het aantal daklozen op straat.’ Hij wijst met de vinger naar de provinciale overheid, met name premier Christy Clark, en zeggen dat de provincie de gemeenten niet voldoende ondersteunt. ‘In 2011 veranderden de zaken en werd Christy Clark de premier van Britisch Colombia. Er werd sindsdien weinig gedaan om dakloosheid hier in de provincie op te lossen.’

Toen de jaarlijkse telling van daklozen in 2018 op 2.181 uitkwam, liet de gemeente zo’n 600 tijdelijke woningen bouwen, in de hoop op een vermindering van het aantal daklozen in 2019. Helaas is dit niet gelukt. Ook in 2019 nam het aantal daklozen weer toe, het steeg zelfs naar een recordhoogte van 2.223 dakloze Vancouverianen. Met een simpele rekensom zou je verwachten dat het huisvesten van honderden daklozen zou leiden tot een afname van het aantal daklozen het jaar erop, maar dit was niet het geval.

Hier kunnen meerdere oorzaken voor zijn, maar wat opvalt in het Vancouver Homeless Count 2019-rapport is dat 44 procent van de respondenten minder dan een jaar dakloos was. Ook zei 80 procent al in Vancouver te wonen toen ze dakloos werden. Dit betekent dat het bouwen van tijdelijke woningen niet de oplossing is. Ook de onderliggende oorzaken van dakloosheid moeten onderzocht worden, zoals hoge huisvestingskosten, banenverlies en jongeren die ouder worden dan pleeggezinnen. Deze oorzaken kunnen ertoe leiden dat Vancouverianen sneller dakloos worden dan dat ze kunnen worden gehuisvest, waardoor er een bijna constante stroom van nieuw daklozen blijft bestaan.

Volgens onderzoekscentrum Homeless Hub kan de dakloosheid het best met goede preventiestrategieën worden aangepakt, zoals ondersteuning in de vorm van huursubsidies, werktrajecten en opleidingen, goede (geestelijke) gezondheidszorg, hulp bij verslaving en recreatieve en sociale activiteiten. Het Canadese nieuwsmagazine The Tyee schreef meerdere artikelen met suggesties om dakloosheid te beëindigen, waaronder het autoriseren van ‘tentenkampen’ in plaats van het criminaliseren van mensen die dakloos zijn. Ook opperden zij het aanstellen van een ‘Dakloosheid Tsaar’, die verantwoordelijk zou zijn voor het verenigen van de inspanningen van de overheid en overige organisaties.

Wat je misschien niet direct zou verwachten, is dat slechts 9 procent van de daklozen aangeeft geen bron van inkomsten te hebben. Een derde heeft zelfs meerdere inkomstenbronnen tegelijk. En nog is het onmogelijk een woning in ‘the most liveable city in the world’ te vinden.