1. Bent u bekend dat veruit het meerendeel van de kamers die op uw website staan aangeboden, zich niet aan de wettelijk voorgeschreven huurprijs houdt?

2. Wat vindt u daarvan?

Unfortunately, we cannot respond to this question with a simple yes or no as we only have access to incomplete information.We are fully aware of the point system in the Netherlands however, as you know, in order to verify whether certain listings do or do not fall under the point system and furthermore, if they do, whether they comply or not falls beyond our legal capacity. In order to verify and come to a definite conclusion on whether the point system is even a consideration, the modality of the contract has to be verified and site inspection has to be performed. Kamernet, as a marketplace, is not and cannot be involved in the contractual process and transactions, nor do we have rights to conduct site inspections or police such activities. 

We are also aware that there is a possibility of such cases, and if it is the case we see it as a symptom of the dysfunctioning market. As you may be aware already, Kamernet does have the listings that are directly advertised by the landlords but majority of them fall under rooms/space to share by other tenants (subletting, flat share, roommates etc). With most of the properties being privately owned, such listings fall into an unregulated market, creating a grey area. In addition to above, we see such an imbalance in the rental market, not only between supply and demand but also between the policy and reality, which we see as the cause of such cases happening. Lack of supply is not a new topic in the rental market, especially for the affordable and accessible ones that are serving students and young professionals. And many of the big cities that you mentioned in the summary of your research have adopted or plan to adopt the reduced number of people that can be registered to one address, which may stimulate the increase of the rent price per person. On top of that, current policies allowing temporary contracts does not incentify tenants to voice their opinions freely let alone complain either, even when they feel/know that they might be overpaying. We feel that, as much as we respect and appreciate the intention of current rental policies, the rental market is not functioning in the way to prevent such pitfalls, hence more attention should be paid to the cause rather than the symptom. 

3. Veel van de huurders zullen niet bekend zijn met het feit dat ze in de meeste gevallen te veel betalen voor de kamer die ze op jullie website aantreffen. Zien jullie je daarvan bewust?

4. Zien het als jullie verantwoordelijkheid om huurders te wijzen op hun rechten? En zo ja, zijn jullie van plan om dat te gaan doen?

As mentioned above, Kamernet, as a marketplace, is not in the right position to police potential overpayment as agreements and contracts are being made outside our platform, and other areas to confirm ‘right’ pricing is beyond our legal rights to control. However, we do our utmost to play our role and take our responsibility within the current system, which is to secure (potential) tenants safety and security - to avoid fraud and have accessible channels to address their questions and concerns. Every step they take before agreement is made, we inform them to double check any questionable areas and encourage them to contact and report to our support team when they have any doubts. If what they express is out of our control, we make sure we inform them with the right authorities to contact to best resolve the situation. In addition, through our blogs, emails and FAQ pages, we constantly update them with the information on what to be aware of, including the point system and subletting possibility, and which organisations to contact for further information. On the broader side of social responsibility, we are also fully collaborating with the police and justice authorities as a part of a focus group, participating in quarterly discussions with an aim to improve the situation further. 

Note: Our response to your questions may feel limited due to the legal rights Kamernet has as a marketplace, which limits access to and control over certain information/areas that are addressed in your question. Kamernet is an open platform that enables direct connections to help tenants find a home and vice versa, which is different from an intermediary/mediator. Kamernet does not have intention to become an intermediary/mediator either, as it will mean representing one party - either renter side or tenant side. However, we are more than open and happy to discuss further about the segment that Kamernet is serving within the current Dutch rental system in order to address the underlying cause with an aim to improve the rental market ecosystem further. Kamernet alone has around 90,000 rooms per year being listed with an even bigger number of subscribers searching to find their home. In addition, HousingAnywhere is a European marketplace, serving multiple European countries/cities, which can provide references and comparisons within the context we operate. 

 

1. Herkent u dit beeld?
Het is bekend dat er studenten zijn die een te hoge huurprijs betalen voor hun kamer. 

We vragen ons wel af of je rekening houdt met de studentenkamers van woningcorporaties, die worden doorgaans niet aangeboden op Kamernet e.d. en over het algemeen zijn de huren bij woningcorporaties niet hoger dan maximaal vast te stellen op grond van het woningwaarderingsstelsel (wws). Dit is een aanzienlijk deel van de studentenhuisvesting (38%), maar wordt in dit onderzoek niet meegenomen lijkt. 

2. Wat vindt u van het feit dat 9 van de 10 kamers voor te veel geld wordt aangeboden?

3.Vindt u dit acceptabel?

Zoals hierboven toegelicht liggen de verhoudingen waarschijnlijk anders, maar desalniettemin is het onacceptabel dat er studenten zijn die een te hoge huurprijs betalen voor hun woning. Dat is dan ook de reden dat huurders via de Huurcommissie een beroep kunnen doen op de huurprijsregelgeving. Als de huurprijs te hoog is, verlaagt de Huurcommissie de prijs met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum van het huurcontract. Hierbij is het wel van belang dat studenten ook daadwerkelijk tijdig (in de eerste zes maanden na ingang van het huurcontract) naar de Huurcommissie gaan. De afgelopen jaren is hier met verschillende maatregelen op ingezet (zie volgende vraag). 

4. Wilt u hier iets aan doen?

Om ervoor te zorgen dat meer studenten de Huurcommissie weten te vinden en hun recht op lagere huurprijs op te eisen, is ingezet op meer bewustwording en ondersteuning van huurders. Een van de campagnes die we hebben gevoerd was bijvoorbeeld ‘wegwijs met de huurprijs’ en in het Engels realaboutrent.com. Bovendien faciliteren we ondersteuning op verschillende niveaus door diverse organisaties zoals de Woonbond (via subsidie) het Juridisch Loket, huurteams (via gemeenten) en door samen te werken met de LSVB op huisvestingsbeleid.

Een ander obstakel in het huidige systeem is dat er achterstanden zijn ontstaan bij de Huurcommissie mede als gevolg van het coronavirus. Om de achterstanden in 2021 terug te dringen heeft de Huurcommissie vorig jaar het actieplan “Aanpak achterstanden” opgesteld. Over de resultaten van de aanpak is de voorzitter van de Huurcommissie voorzichtig positief.  Mocht er meer nodig blijken om de achterstanden weg te werken, werken we samen met de Huurcommissie aan aanvullende oplossingen. 

Daarnaast is het belangrijk om het grote kamertekort aan te pakken. Vanwege het kamertekort zijn studenten namelijk ook eerder geneigd te hoge prijzen te accepteren. Met gemeenten, onderwijsinstellingen, woningcorporaties, particuliere beleggers, studenten en het Rijk zijn wij daarom het Actieplan studentenhuisvesting 2018-2021 overeengekomen. Hierin werken de partijen samen aan een langetermijnoplossing voor het kamertekort en onderzoeken we onder meer hoe het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte herzien kan worden zodat het beter aansluit op de huidige praktijk. Daarbij heeft het kabinet een bedrag van € 50 miljoen beschikbaar gesteld voor gemeenten ten behoeve van het vergroten van het aanbod voor diverse aandachtsgroepen op de woningmarkt. Dit geld kan ook ingezet worden voor studentenhuisvesting.

5. Constaterende dat 88% van de verhuurders die we hebben onderzocht een te hoge prijs rekent, wat is volgens u dan de waarde van het stelsel dat deze prijs voorschrijft?

Het stelsel zelf werkt in de zin dat er een objectieve huurprijs vastgesteld kan worden via het woningwaarderingssysteem, dat er een goede en laagdrempelige geschilbeslechting is in de vorm van de Huurcommissie en dat deze de bevoegdheid heeft de huur met terugwerkende kracht te verlagen als de aanvangshuur inderdaad te hoog blijkt te zijn. 

In dit stelsel is het wel essentieel dat huurders zelf tijdig actie ondernemen. Omdat dit nog niet genoeg gebeurt, zet ik in op verschillende manieren van ondersteuning en bewustwording en zijn wij een landelijk Actieplan studentenhuisvesting overeengekomen om het tekort aan kamers tegen te gaan waardoor studenten een steviger positie krijgen en hun rechten eerder afdwingen (zie vorige vraag). 

Hier wel ook de opmerking dat circa 38% van de kamers via woningcorporaties worden verhuurd. Dus die 88% is lager. 

6. De Woonbond stelt een concrete oplossing voor om dit probleem op te lossen. Zij stellen dat het vragen door de verhuurder van een vraagprijs die hogere ligt dan de wettelijke voorgeschreven huurprijs een economisch delict moet worden. Daarmee zou de verhuurder een boete kunnen krijgen bij het vragen van een te hoge huurprijs. Wat vindt u van deze oplossing?

In principe geldt er bij huurcontracten contractvrijheid. Huurders en verhuurders staat het volgens het Burgerlijk Wetboek vrij een andere huurprijs overeen te komen dan maximaal bepaald volgens het woningwaarderingsstelsel. Overschrijding van de huurprijs is dus geen overtreding van de wet en kan niet beboet worden. 

Wel wordt op een andere manier opgetreden tegen verhuurders. De Huurcommissie kan gedifferentieerde leges opleggen: een verhuurder die binnen drie kalenderjaren vaker in het ongelijk wordt gesteld, moet een hoger legestarief betalen. Een verhuurder die een te hoge aanvangshuurprijs heeft gevraagd, betaalt de eerste keer een legestarief van € 300, de tweede keer € 700 euro en vanaf een derde keer (of elke volgende keer) € 1.400 euro. Op die manier zijn er ook consequenties verbonden als verhuurders herhaaldelijk de fout in gaan door kamers te duur te huur aan te bieden.

Dit onderzoek bevestigt dat het vragen van te hoge huurprijzen op de commerciële huurmarkt schering en inslag is. Dit moet worden aangepakt. 

Dit toont aan dat de huidige werking van het puntenstelsel onvoldoende afschrikwekkend is voor verhuurders. Er zit nu een prikkel in dat je als verhuurder altijd kunt proberen een te hoge prijs voor een kamer te vragen. In het ergste geval stapt een  huurder naar de huurcommissie, en moet je de huur toch verlagen. Je kunt het altijd proberen. 

Wij vinden daarom dat het vragen van een te hoge huur harder aangepakt moet worden. Dat kan door een economisch delict te maken van het rekenen van te hoge huurprijzen. 

https://www.woonbond.nl/nieuws/maak-te-hoge-huurprijzen-strafbaar 

Er komt nu een wet goed verhuurschap aan. Waarbij gemeenten regels kunnen opstellen waar verhuurders zich aan moeten houden, en anders boetes kunnen geven. Wat ons betreft gaat het vragen van een te hoge huur hier bij horen. Dit is ook een route om te zorgen dat er een prikkel komt om géén te hoge huren te vragen. Zie ook: 

https://www.woonbond.nl/nieuws/wetsvoorstel-aanpak-huisjesmelkers-klaar 

Het is zaak dat deze wet zo snel mogelijk wordt aangenomen. Er moeten sancties komen op het vragen van een te hoge huur, zodat er prikkels zijn om je als verhuurder gewoon aan de regels te houden.  

Dat studenten/kamerbewoners vaak veel te veel betalen bleek ook wel uit ons onderzoek naar uitspraken bij de huurcommissie van een paar jaar geleden: 

https://www.woonbond.nl/nieuws/studenten-dwingen-gemiddeld-160-euro-huurverlaging-af 

Overigens is de positie van huurders door de invoering van tijdelijke huurcontracten (die in de commerciële huurmarkt klakkeloos ingezet kunnen worden sinds 2016), nog verslechterd. Ga je een te hoge huurprijs aanvechten als je weet dat je dan naar het omzetten van je tijdelijke contract naar een vast contract kan fluiten?

https://www.woonbond.nl/woning-zoeken-recht/tijdelijk-huren/tijdelijk-contract-kamers

Ongeveer de helft van onze achterban verhuurt in gereguleerde segment en die leden committeren zich uiteraard aan het WWSO puntensysteem. Dat er zich wellicht excessen kunnen voor doen op de huurwoningmarkt is ongewenst. Vastgoed Belang is van mening dat aantoonbare excessen hard moeten worden aangepakt. Maar dat het Argos-onderzoek afwijkingen van dat systeem t.o.v. de huidige realiteit aangeeft verbaast ons niet, het WWS systeem voor onzelfstandige woonruimteverhuur is een zwaar verouderd puntensysteem dat dateert uit 1973, ineffectief en daarmee voor huurder en verhuurder niet langer productief en moet worden gemoderniseerd mét inachtneming van alle belangen van betrokken partijen. Het overleg over die modernisering vindt momenteel plaats tussen al die betrokken partijen op de huurwoningmarkt, zowel particuliere verhuurders alsook ook vertegenwoordigers van huurders, studentenorganisaties en de overheid.